“三线四档”面临调整，房企头上的“紧箍咒”有望松一松

房企持续两年的降杠杆大潮，或许将面临轻微调整。

1月13日，据新华社报道，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》(以下简称“行动方案”)。此后市场消息称，相关主管部门将对执行了约两年的“三线四档”做出微调。

针对房地产资产负债表数据而设置的“三线四档”规定起始于2020年底，在过去两年间，房企为达成相关规定，集体进行了主动或被动降杠杆的战略调整。许多房企通过减少借债、控制拿地等措施优化资产负债表，直到2021年整个行业的杠杆率大体上呈下降趋势；但2022年以来，受疫情反复、断供等因素影响，房企销售大幅下滑，回款及现金持有下滑明显，“踩线”房企有扩容趋势。

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业内受访专家认为，此次“三道红线”标准将迎来微调，预计红线的要求不会变，可能会和贷款集中度一样，延长或者设置过渡期，弱化不同档位，对债务增长的容忍度提高，对拿地、对现金流的要求也会下降。如此一来，部分企业会有一定的加杠杆空间。

“踩线”房企有扩容趋势

自2020年开启试点以来，“三线四档”已成为房企经营的重要参考指标。

所谓“三线四档”，即2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，会上提出三个监管要求：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”踩线条数，房企被分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。

按照监管要求，从2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期；到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

自此，降档降速、减债减负成为房企经营的主旋律。据亿翰智库总结，房企降杠杆的核心即“少进少出、多进多出”，前者指少借债、不借债、少拿地、不拿地；后者指多回款、多卖资产、多引入资金、多还债；通过一进一出的强管控，为负债减少、杠杆下降腾挪空间。

在这一过程中，不少房企达到“绿档”标准，财务数据实现优化。但受宏观环境及行业影响，“三道红线”的执行过程中也出现了些许问题。

一是金融机构的过度收缩问题。2021年10月15日，央行金融市场司司长邹澜曾表示，近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象。

但同时，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

另一方面，随着房地产行业整体行情下滑，房企的降杠杆进程也受到一定影响。

据克而瑞统计，从样本房企分档情况看，自2021年中期起，踩线房企数量明显增多，绿档房企于2022年上半年占比从年初的42%下降至32%；而黄、橙、红三档房企占比均有抬升，其中红档房企更是逐年占比上升，从2021年中的7%不断提升至2022年中的17%。

“受2022年上半年疫情反复、断供等因素影响，房企销售大幅下滑，销售回款急剧降低，从而现金持有下滑明显。”克而瑞称，样本房企的加权净负债率较期初抬升了约6.5 pct至67%；非受限现金短债比仅为1.10，较期初下降了16%。如果考虑到预售监管资金，房企偿债能力更不容乐观。

基于上述行业走势，去年已开始出现微调“三道红线”的业内建议。

人民银行调查统计司原司长盛松成曾于去年4月建议，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。“对三道红线不达标的房地产企业，可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款。”

北京大学国家发展研究院院长姚洋也曾于去年表示，建议调整“三条红线”政策。“房地产行业本身具有高负债性质，一下子断供当然会倒掉。真正失败的房企是因为多元化经营，把房子建设资金用去造车、做风投，真正做房地产的并不会出现很大问题。”

债务增长上限或将优化

为助力房企风险化解，去年年初曾有市场消息称，银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

到如今，多位受访人士向第一财经指出，在房企当前的处境下，“三道红线”已经慢慢淡化，对房企的限制作用也有所弱化。“好久都没人提‘三道红线’了，”某TOP20房企人士向记者表示，但形式上每个月的数据都还要向监管机构上报，预计《行动方案》将对数据指标有所放松。

不过，“三线四档”仍是金融机构对房企的重要评判标准。有长期跟踪房地产板块的券商投行部人士认为，如果《行动方案》后续落实，或可为银行等金融机构向房地产行业提供支持扫清障碍。

“近期许多银行与房企签订了额度庞大的战略授信合作，但都是雷声大雨声小。”上述券商投行部人士表示，银行可能会以房地产贷款集中度已经比较高等为由延缓落地。《行动方案》若将相应限制指标予以放松，可在一定程度上打消金融机构顾虑，并促使其能更快落实对房企相应的支持。

申万宏源房地产行业分析师袁豪认为，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，表明后续“保主体”范围或将进一步扩大，并且“四档”房企债务增长上限或将优化、尤其是绿档房企在负债端或有更大扩张空间，后续绿档房企拿地或更将积极，助力销售稳增。

值得一提的是，《行动方案》表示，主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，没有具体名单，金融机构可自主把握。业内认为，没有具体名单，意味着对支持企业的范围也在扩大。“没有白名单，我们可以再努力争取更多支持。”有试点房企人士表示，“我们跟银行的关系还是挺铁的。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，房贷集中度和三道红线将继续落实，总的改革思路依然符合房地产金融管理长效机制，但是会结合短期和中长期做工作。目前会强调短期方面的救急政策，所以房贷集中度和三道红线会有放松做法，或有缓冲操作。

中指研究院企业研究总监刘水表示，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，房企“三线四挡”规则完善参数设置，将给予房企宽松的融资环境，减小融资及债务压力。一方面，延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，减少银行的信贷约束，为银行对房地产融资支持提供宽松的条件。另一方面，根据行业实际情况，灵活调整完善“三线四挡”参数设置，降低对房企的要求，能减少房企经营、融资及债务压力。

除了完善“三线四档”规则，在1月13日新华社发布的行动方案中，还有优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，设立全国性金融资产管理公司(简称AMC)专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，推动存量融资合理展期，调整优化并购重组、再融资等措施。

民生证券认为，金融端政策的决心和力度大于需求端，当前与其期待需求端政策能刺激销售，不如相信潜在顺序可能是优质房企完成配售后，投资拿地先有起色，进而带动销售显著变化，房企违约、保交付等难题也能随之逐步化解。

国金证券认为，“资产激活”与保交楼行动目标一致，盘活房企资产，维持项目正常运转；“负债接续”或通过发债增信、提高授信、债券置换等方式推进；“权益补充”即股权融资支持，改善房企资产负债表状况；“预期提升”是行业复苏的持续动力，关键在于销量和房价的稳定 。在供给侧股债融资持续支持、需求侧宽松预期加大力度的背景下，尚未出险的民营房企有或更大的弹性。